不動産登記について

不動産登記/用語集
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あ行

一筆(いっぴつ)
土地の単位。登記簿の上で1個の土地とされたもの。

か行

各階平面図
建物を新築したときなどの表題登記の際に添付する図面。一個の建物ごとに作成し、各階の形状を図示し、主たる建物または付属建物の別、および付属建物の符号、並びに各階の別および床面積を記載する図面である(不動産登記規則83条)。
課税台帳
地方税法第341条第9号に掲げる固定資産課税台帳のことをいう。市町村が、固定資産状況及び固定資産税標準である固定資産の評価を明らかにするために備えなければならない重要な台帳である。なお、固定資産課税台帳は、土地課税台帳、土地補充課税台帳、家屋課税台帳、家屋補充課税台帳及び償却資産課税台帳の5つの台帳の総称である。
仮杭
仮設杭のことをいい、筆界を確定させる前に復元測量、分筆測量または、土地所有者等 の指示で仮に現地を特定するための杭のことをいう。一般的には、立会承諾または工事竣工後、永久標識を埋設することを予定している木杭・鋲などをいう。
簡裁訴訟代理等業務
法務大臣の認定を受けた司法書士は,簡易裁判所において取り扱うことができる民事事件(訴訟の目的となる物の価額が140万円を超えない請求事件)等について,代理業務を行うことができる(簡裁訴訟代理等関係業務)。
簡裁訴訟代理等関係業務とは,簡易裁判所における①民事訴訟手続,②訴え提起前の和解(即決和解)手続,③支払督促手続,④証拠保全手続,⑤民事保全手続,⑥民事調停手続,⑦少額訴訟債権執行手続及び⑧裁判外の和解の各手続について代理する業務,⑨仲裁手続及び⑩筆界特定手続について代理をする業務等をいう。
旧根抵当権
「民法の一部を改正する法律」が昭和47年4月1日(沖縄県では同年5月15日)から施行され、根抵当が法制化されたが、この改正法律施行の際、現に存する抵当権で根抵当権であるものを旧根抵当権という(昭46改民附2)。
強行規定
強行規定とは、その適用が強制される規定であり、当事者の意思によって、その規定の適用を排除することができないものをいう。その結果、仮に当事者が強行規定に反する合意をしていたとしても、その合意は無効とされるか、強行規定に従う形に修正されることになる。
共同担保目録
A不動産がB不動産とともに、ある同一の債権を担保するために担保権の客体となっているとき(共同担保)は、一覧表である共同担保目録を作成し、これを担保権の登記で引用することによっている。
共同根抵当権
同一の債権の担保として数個の不動産の上に設定され、その設定と同時に「同一の債権の担保として数個の不動産の上に根抵当権が設定された旨」の登記がなされた根抵当権のことをいう(民398ノ16)。共同根抵当権は、同一の債権を担保するものでなければならないので、それぞれの不動産の上の根抵当権の被担保債権の範囲、債務者、極度額が同一であることが必要である(民398ノ17)。
共用根抵当権
根抵当権で担保される債権の債務者が2者以上の場合の根抵当権をいう。根抵当権者が2者以上の共有根抵当権と誤認しやすいので注意を要する。
共用部分
分譲マンションのような区分所有建物ついて、区分所有者全員で共有している建物の部分を共用部分といい、なお、各区分所有者が各々単独で所有している部分は専有部分という。
区画
一般的に土地が区分されている単位または状態をいう。1つの街区(ブロック)を指す場合もある。
区画整理
土地区画整理法や再開発法により複雑または利用度の低い土地(従前地)を整理再編(換地)することにより、土地の高度利用を図ること。
訓示規定
様々な手続き規定のうち、裁判所または行政庁の職務行為に対する命令の性質をもち、それに違反しても、その行為や手続きの効力には影響を与えない規定。
公共基準点
測量の基準となる点をいい、標識(石)等により明確にその位置が特定でき、座標値が与えられている。国の設置する基準点を国家基準点という。これには、一等・二等・三等・四等三角点、二等多角点等がある。また、基本測量および公共測量(測量法5条・32条)によって基準となる点を測設した点を公共基準点という。
公差(こうさ)
境界点の位置誤差、筆界点間の距離および地積の誤差のうち、ある値を超えれば失格する限界値で、公に許容されている誤差のことをいう。
工場財団
工場の所有者は、(根)抵当権の目的とするため、1個又は数個の工場につき、1個の工場財団を設定することができ、工場財団の設定は、工場財団登記簿にその所有権保存の登記をすることによって行われます。工場財団の組成物件に属した不動産には、工場財団に属した旨の登記がされ、工場財団を目的として設定された(根)抵当権は、工場財団登記簿に登記されます。他に観光施設財団、道路事業財団、鉱業財団、鉄道財団等がある。
工場抵当
工場抵当とは、企業に利用されており、工場の不動産とその付加物のほか、動産である機械や器具等も一括して担保とするもので、工場の所有者が土地建物に抵当権を設定するときに、機械や器具にそれらの目録(機械器具目録)を提出する事により、これらを抵当権の目的に設定できるものとしている。
公証人
公証人は、原則30年以上の実務経験を有する法律実務家の中から、法務大臣が任命する公務員で、公証役場で執務をする。遺言・契約書等の公正証書作成はもとより、定款認証、確定日付の交付等様々な認証業務をする。多くは法曹有資格者から任命される。
公図
登記所が保管している旧土地台帳法の附属地図の一般的呼称。公図は不動産登記法14条所定の地図が整備されるまでの暫定措置である。公図には、土地の地番、位置、形状が記入されているので、不動産取引の重要な資料として機能しているが、必ずしも現地を正確に反映していないものもあり、その精度の低いことによる弊害も発生している。俗に字図(あざず)とも呼ばれている。

さ行

採石権
わが国において、他人の土地中にある岩石、砂利などを採取する権利のことをいう(採石法4条1項)。採石権は物権とみなされており、地上権の規定が準用されている(採石法4条3項)。採石権は登記ができ、登記すれば第三者に対抗できる(不動産登記法3条9号、民法177条)。採石権に関する登記は当事者のの契約等の他、経済産業局長の決定に基づき申請できる(採石法31条1項)。採石権の設定契約では、存続期間を定める(採石法5条1項)。存続期間は20年以内でなければならず、20年より長い期間を定めても20年に短縮される(採石法5条2項)。
財団登記簿
例えば、大規模な工場は、土地建物といった不動産のみならず、機械器具・プラントなどの施設が一体として機能している。これを登記簿で公示するために財団とした(組成した)のものが財団登記簿である。ここでいう財団には、公益法人の意味は持ち合わせていない。債権者が施設一体を担保としたい意向によって組成する場合が多い。財団組成時の公告期間の問題、工場財団目録の更新の問題、登記簿の二重構造化、特定の事業でないと組成が出来ないなどの問題点も多い。
座標
測量地域に対し、公共基準点より連係された場合は、公共座標といい、単独で任意に座標値を付したものを任意座標という。任意座標は、既知方向を任意の点にしており、公共基準点により連係されていないため、地球上の位置の特定ができないこととなる。
資格者代理人の本人確認
平成17年の不動産登記法の改正により、事前通知制度の特則として、資格者代理人による本人確認情報提供制度が創設された(不動産登記法23条4項1号)。
これは、登記識別情報(登記済証)の提供がない場合の登記申請において、司法書士などの資格者代理人が、面談により申請人が本人であることを厳格に確認し、本人確認情報が提供なされた場合には、原則方式である事前通知を省略することができるというものである。この特則により、登記識別情報(登記済証)の提供がない場合においても、事前通知が行われることなく登記が即実行され、手続きの迅速化が図られる。
敷地権
区分所有法上の「敷地利用権」のことを、不動産登記法上「敷地権」と呼ぶ。
指定債務者の合意の登記
元本の確定前に債務者について相続が開始した場合には、相続開始時点で現存する債務は、引き続きその根抵当権で担保され、債務者の相続人は当然に債務者の地位を承継する。しかし、相続開始後に債務者の相続人があらたに負担する債務もその根抵当権で担保させるには、「相続開始後6ヶ月以内に根抵当権者と設定者間での合意及びその旨の登記」が必要である。この合意によって定められた者を指定債務者といい、法定相続人以外の者や相続放棄者を指定することはできない。
住居表示
地番による住所の表示方法を住所番号による表示に変更すること。例えば、○○町大字何某何番地が○○町△△何丁目何番何号になること。登記上は、引越もしていないのに、住所が変ったとして取扱う。ちなみに、この変更を証する書面を「住居表示実施証明書」というが、これは、住居表示の変更の時(実施時)にそこに住所があれば、市区町村長で無料で交付してもらえる。
準共有
2者以上が一個の物を所有するときに、その所有関係を共有というが、所有権以外の他の財産権(抵当権、地上権、著作権、債権など)を2者以上が共有する関係を特に準共有という。
所有権移転登記
所有権がある人から他の人に移転した際に行われる登記のこと。不動産の売買契約においては、売主から買主に所有権が移転したときに行われる。
所有権保存登記
権利部のない不動産の登記記録に、現在の所有者を公示するために初めてする権利に関する登記をいう。所有権保存登記があって初めて、その後の権利変動(所有権移転、抵当権設定等)を登記することが可能になる。所有権保存登記をすることができるのは、原則として表題部所有者またはその一般承継人(ある者に属する権利義務などの法律)。
専有部分
例えば、マンションの居住部分。専有部分がある建物は、区分された建物であり、区分された建物とは、全体としては一棟であるが、内部で分かれており、それぞれの部分が建物として独立している建物を言う。マンション購入時と登記簿上の面積が違うことがあるが、これは、測り方の違いであったり、バルコニーの面積が含まれていることによる。

た行

代位登記
代位登記とは、債務者(登記義務者)が自己の有する登記請求権を行使しないため、債権者(登記権利者)が自己の登記請求権を保全することができない場合に、債権者が債務者の有する登記請求権を代わって行使し、債務者のためにする登記をいう。例えば、差押えの登記をする場合に登記簿上の所有者の住所が現在の住所と一致しない場合に、差押債権者がその登記名義人の住所変更の登記申請を登記名義人に代わって申請する場合が挙げられる。
建物所在図
1個または2個以上の建物の所在を表示するために作成される図面。建物所在図は、地図および建物図面を用いて作成することができる(そのため縮尺は原則として当該地域の地図と同一となる。不動産登記事務取扱手続準則15条 )。また、新住宅市街地開発法などによる不動産登記に関する政令6条2項の建物の所在図その他これらに準ずる図面は、適当でない特別の事情がない限り、建物所在図として登記所に備え付けられる(不動産登記規則11条)。
建物図面
建物を新築したときなどの表題登記の際に添付する図面。主たる建物または付属建物の別、付属建物の符号、方位、敷地の形状、その地番および隣地の地番を記載して建物の位置および形状を明確にする図面である(不動産登記規則82条)。
建物表題登記
建物を新築した場合、未登記の建物を登記する場合に、登記簿の表題部を開設する最初の登記のこと。所有者は1ヶ月以内に表題登記の申請をしなければならない。(不動産登記法で定められている)
建物滅失登記
登記されている建物を取り壊した場合、建物が焼失した場合にする登記のこと。所有者は建物が取り壊された日から1ヶ月以内に滅失登記の申請をしなければならない。(不動産登記法で定められている)
地積測量図
土地表示の登記の申請書に添付する土地の地積を明確にした図面のこと。土地の表示の登記、土地の分筆の登記、地積の更正の登記などの申請の際に使用される。
地役権図面
地役権の目的たる承役地の一部に地役権が設定または存続する場合に、その範囲を明確にするため適宜の縮尺により作成される図面である。
地権者
一般的に土地所有者を指す。場合によっては、地上権者・借地権者も含む。
地図
土地の表題部の登記記録には、土地の物理的な状況を公示するために、所在・地目・地積などが表示されるが、当該土地が現地のどこにあるか、どのような区画であるかを明らかにするために、登記所には地図が備え付けられる(不動産登記法14条1項)。地図は、一筆または二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示する(同法14条2項)。また、地図は、地番区域またはその適宜の一部ごとに、正確な測量および調査の成果に基づき作成するものとされている(不動産登記規則10条1項)。
地番
不動産登記法により定められた土地の番号のことで、土地一筆ごとに定められている。住所とは別のもので、例えば、住居表示が実施された地区においては、地番と住所は一致していない。
抵当権設定登記
抵当権は、不動産または地上権もしくは永小作権に設定することができる担保物権である(民法369条)。抵当権設定登記は、抵当権者を登記権利者、抵当権設定者を登記義務者として、抵当権設定契約がされたことを証する登記原因証明情報を提供して申請する。申請情報には、被担保債権を特定できる事項として、抵当権設定契約の成立日、債権額、債務者の表示を必ず記録する。債権額は、優先弁済権の範囲を確定するために記録するが、一つの債権の一部を被担保債権とすることも可能である。また、弁済期までの利息・弁済期後の予定損害金の特約を登記することができ、このうち、最後の二年間のものに限って抵当権設定登記に記録がある場合には、後順位担保権者・一般債権者に対し、当然に優先弁済を受けられる。
登記原因証明情報
登記の原因となる事実又は法律行為を証明する情報であって、当該原因に基づく権利変動等を確認することができるものをいう。(根)抵当権の設定登記における、(根)抵当権設定契約証書も通常、これに該当する。原則として、すべての登記申請においてその提供が義務付けられている(不登61条)。
登記識別情報
申請にかかる登記によってあらたに登記名義人となる申請人にその登記完了後に登記官が通知する12桁の英数字の組み合わせによるパスワードで(不動産登記規則61条)、登記名義人本人が権利取得していることを確認するための情報。
登記事項証明書
登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面。登記記録などはできる限り、一般に公開される必要があるため、誰でも手数料を納付して登記事項証明書の交付を請求することができる(不動産登記法119条1項)。この請求は、窓口または郵送で請求書の提出によるほか、オンラインで行うこともできる(不動産登記規則194条)。
登記事項要約書
登記事項要約書とは、登記簿の記録を要約した内容を印刷した書面で、紙の登記簿を閲覧した際に自分で書きとめるメモに相当するものである。したがって登記官の証明文や作成年月日などは記録されておらず、現在の権利だけが記載され、過去の権利の発生・移転・消滅の履歴は判らない状態になっている。なお、郵送で請求することはできず、他の登記所が管轄している不動産に関しては交付されない。
登記済権利証書
登記が完了したときに、登記権利者に交付される書面のこと。単に権利証とも呼ばれる。なお、平成17年3月7日に改正された新しい不動産登記法では、新たに登記完了通知制度、登記識別情報制度が導入されたため、以後発行されなくなった。ただし、発行済みのものは現在でも有効である。
登記名義人表示変更登記(名変)
その名のとおり、登記名義人の表示を変更すること。名義が変更になるかのような誤解を与えるが、個人であれば住所・氏名が変ったとき、法人であれば、商号・本店が変ったとき、それを登記することである。変更の都度することはなく、他の登記申請をする前提で行われる場合がほとんど。ちなみに名義変更といった場合は、主体(人・法人)そのものが入れ替わる場合を指す。
道路台帳
道路管理者が、道路法の規定により備え付けなければならない基本台帳のことをいう。
登録免許税
登録免許税とは、一定の登記・登録等を申請をする際に課税される国税。どのような内容、どのような規模のものを登記するかによって、金額が決定される。定率課税と定額課税に大別される。租税特別措置法等の減免に関する立法も多く、政府税制大綱の動向は、毎年度、注目しなければならない。
土地合筆(がっぴつ)登記
複数の土地を1つにまとめる登記のこと。但し、合筆登記をするには、1.数筆の土地が接続している 2.合筆する土地の地目が同一 3.土地の所有権登記名義人が同一 4.登記簿の乙区が同一 等いくつかの条件があります。
土地地目変更登記
土地の使用目的に変更があった場合に、登記簿に記載されている地目を実際の正しい地目に変更する登記のこと。所有者は土地の地目に変更があった日から1ヶ月以内に土地地目変更登記の申請をしなければならない。(不動産登記法で定められている)
土地分筆登記
一筆の土地を二筆以上の土地に分割する登記のこと。分筆登記がなされると、分筆された土地には新たな地番がつけられ、独立した土地として登記され、公図(地図)にも分筆した線が引かれ新たな地番が記載されます。

な行

縄縮み
土地の実測面積が登記簿に記載されている面積よりも少ないこと。
縄伸び
土地の実測面積が登記簿に記載されている面積よりも多いこと。
任意規定
任意規定とは、当事者が法律行為の詳細についてまで細かく合意していなかったような場合に、適用される規定である。契約に関して紛争が生じた場合に、当事者間で予めその場合の取り扱いについて合意がなされていれば、その合意が優先的に適用されるが、そのような合意がなされていなかった場合に限り、適用される。
根抵当権
抵当権の一種であるが、抵当権は"ある特定の債権"のみを担保するのに対して、根抵当権は"一定の範囲に属する不特定の債権"( 銀行取引・金銭消費貸借取引etc. )を、一定額(=極度額)の限度において担保する権利である(民398ノ2Ⅰ)。例えば、抵当権は"ある特定の債権"が完済されると抵当権も消滅するのに対して、根抵当権は"一定の範囲に属する不特定の債権"が完済されても、原則、消滅しない、との差異が生じる。
根抵当権の元本確定
根抵当権の担保すべき元本がその確定時に存在するものに限定されることを意味する。元本確定後に貸付けた債権等、確定後に取得した債権は、当該根抵当権では担保されない。なお、元本確定事由(債務者の破産等)は法定されている(民398ノ20)。
根抵当権の元本確定請求手続き
根抵当権の元本確定を行う為には、「根抵当権の元本確定請求手続き」を行う必要がある。根抵当権の確定請求とは、民法398条の19により根抵当権設定時に「確定期日」を定めていない場合、取引先銀行などに担保を提供した期日から3年を経過した後に、担保提供者が取引先銀行などの金融機関に対し元本の確定を請求することができるという制度である。尚、元本確定までの確定期間の規定に関しては①抵当権設定者が確定請求を行った場合には、請求した日から2週間後に確定し②根抵当権者が確定請求を行った場合には請求日即日に確定する。
根抵当権の全部譲渡
元本の確定前において、根抵当権設定者(所有者)の承諾を得て、被担保債権と切り離したうえで、根抵当権そのものを第三者に譲渡することをいう(民398条の12Ⅰ)。なお、共同根抵当権の場合、すべての不動産についてその登記をしなければその効力を生じない(民398ノ17)。
根抵当権の分割譲渡
元本確定前において、根抵当権設定者(所有者)の承諾を得て、根抵当権を2個の根抵当権に分割し、かつ分割した根抵当権そのものを第三者に譲渡することをいう(民398条の12第2項前段)。譲渡をせずに分割のみをすることはできない。なお、共同根抵当権の場合、すべての不動産についてその登記をしなければその効力を生じない(民398ノ17)。
法尻(のりじり)
堤塘(防水のために築造した堤防水路の土手のことをいう)など盛土した土地の最下点のことをいう。一般に現地における筆界確認の有力な根拠点となることが多い。
法地(のりち)
傾斜の急な部分の土地のこと。道路、河川などの斜面部分を法面または法敷と呼ぶこともある。

は行

判決による登記
通常、登記手続は、登記権利者(例えば、売買では買主)と登記義務者(例えば、売買では売主)が共同で行うことを原則としている。判決による登記とは、登記義務者がこの手続に協力しない場合に判決を得て、登記権利者だけで行う登記手続をいう。判決の主文に例えば「年月日○○による所有権移転登記手続をせよ。」の振り合いで記載されることが多い。
被担保債権の範囲
根抵当権に見られる概念。根抵当権は、不特定の債権を担保することを予定しているが、どのような債権が担保されるのかを定める必要がある。これには、①根抵当権者(債権者)と債務者との間の取引によって生じる債権、②手形上・小切手上の請求権③特定債権などがある。実際に債権が担保されるかは、債権の性質、元本確定事由の有無や、企業再編の態様を検討する必要があり、判断が難しい局面が存在する。
筆界(ひっかい又はふでかい)
一筆の土地の境界のこと。法的には、個々の土地を区画する公法上の区分とされている線。
附属建物
効用上一体として使用される別棟の建物。附属建物に対し、主たる建物が存在することが前提。例えば、家とは別の車庫や倉庫などがこれに該当する。工場などでは、主たる建物に附属建物が数十棟、存在する場合もある。住宅ローンの借換えの際に車庫を建てたにもかかわらず、その登記をしていなかったため、借換え実施が遅れる、という場合もあるのでご注意を。
不動産登記
私法上の権利に関する一定の事項を第三者に公示するため、登記簿に記載すること。権利の保護、取引の安全のために行われる。建物を新築した場合、不動産を相続や売買で購入した場合、融資を受けるために不動産に担保権(抵当権や根抵当権など)を設定する場合、ローンを完済したので担保権を消したい場合などに、不動産の状況や権利関係を登記簿に公示するための一連の手続きを行うことである。
不動産登記簿閲覧
閲覧(えつらん)とは図書館関連の用語で、利用者が資料を館外に持ち出さずに見ることを言う。(フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』より)以前、登記簿は、冊子になっており、持ち出すことは出来なかったので、直に登記簿を閲覧をしていた。現在では、殆どの登記簿が電子化されたので、閲覧に代わる手段として、登記事項要約書という紙にプリントアウトされた書面の交付やインターネットを利用しての登記情報提供サービス(PC画面上の閲覧・印刷も可能)が採用されている。従って、本来の意味での閲覧をする機会は少なくなっているが、いまでも、登記事項要約書の交付を受けることや、インターネットを利用しての情報の提供を受けることを「閲覧」と呼んでいる。

ま行

抹消登記
登記簿に記載されてある登記事項を積極的に消滅させるためになされる登記。申請(当事者から)による場合と職権(法務局)による場合の2つに大別される。職権による場合は一定の場合にのみ可能とされており、申請による抹消はひろく手続の対象とすることが可能である。抹消登記手続に至る経緯はさまざまで、最も典型的なのは、住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消である。住宅ローンが完済すれば自動的に抵当権が抹消されるわけではない。

や行

ら行

わ行

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